뉴욕 맨해튼 허드슨 야드 재개발 이야기

허드슨 야드의 랜드마크 vessel

 

 

안녕하세요. 오늘은 뉴욕시 맨해튼에 있는 허드슨 야드 재개발 이야기를 해보려고 합니다. 허드슨 야드의 재개발 사례를 통하여 한국에 

적용할 수 있는 사례들이나 전반적으로 부동산 개발이라는 업무에 대한 시각을 키우려는 목적입니다.

 

뉴욕시 맨해튼 허드슨 야드 재개발

허드슨 야드는 맨하탄의 서쪽에 있는 지역으로 원래는 철도의 차량기지였던 west side yard라고 불리는 33000평 크기의 땅이었습니다. . 뉴욕 지하철이나 롱아일랜드 레일로드와 같은 열차를 보관하고 설비하던 장소였습니다. 뉴욕 시는 이 크기의 땅을 그냥 놀리는 것이 아깝다고 생각하였습니다. 뉴욕에서 이 정도 크기의 빈 땅은 찾아보기가 힘들고 여기를 개발한다면 상당한 가치를 창출해낼 것이라고 생각한것입니다. 애초에 시에서 가지고 있던 땅이었기 때문에 이해당사자 간의 합의할 점도 많이 없어 2012년 개발 착수 후 2019년에 1Phase가 완성되었습니다. 뉴욕시에서는 이 때 파격적으로 허드슨 야드 내에 자산을 가지고 있으면 20년간 재산세의 40%를 감면해주는 등 파격 행보를 보였으며 지하철 7호선을 연장하는 등 적극적으로 개발에 착수하였습니다. 제가 교환학생에 있던 시절만 해도 뉴욕의 가장 비싼 곳이라고 하면 센트럴 파크 주변의 어퍼이스트사이드에서 주변이라던지 고급 백화점들이 있는 5번가를 많이 떠올렸습니다. 그 당시만 하더라도 

뉴욕에 저런 유리로 마감된 초고층 빌딩들은 많이 없었습니다. 석조의 아르데코 건물들이 많이 있던 당시라서 처음 저런게 생긴다고 했을 때 

큰 충격을 받았던 기억이 납니다. 그리고 관광 책자를 봐도 서쪽에 가볼 말한 곳으로는 그 당시 핫했던 하이라인 파크 그 정도가 대부분이었습니다. 

허드슨 야드 위치

뉴욕 시는 왜 허드슨 야드를 개발했나?

1. 부동산 개발의 목적 = 돈 되는 땅 만들기

허드슨 야드는 세상에서 가장 임대료가 사악하다는 맨해튼에 있었으면서도 기차 정비소나 창고로 쓰여 경제적 가치가 낮았습니다.

이런 땅에 초고층 빌딩을 세워서 기업을 입주시키고 리테일 상권을 만들면 수익을 극대화 할 수 있습니다.

전체적으로 도시 경제를 키우고 장기적으로 뉴욕의 가치를 높이려는 전략입니다. 

 

2. 주택난 해결

세계 어디를 가도 대도시는 인구가 밀집되고 사람들이 일할 만한 회사가 모여있기 때문에 주택난에 시달리게 됩니다. 뉴욕시도 예외는 아니었습니다. 뉴욕의 주택 부족 문제를 해결하려고 5800가구의 주택을 짓기로 하였습니다.

 

3. 뉴욕경제성장

글로벌 대기업, 금융회사, it회사들을 입주시켜서 글로벌 비즈니스 도시로 키우려는 계획을 가지고 있습니다. 회사들이 많이 거주하게 되면 일자리가 증가 하고 세금 수입이 많아져서 결국은 도시가 부흥하게 되는 효과가 있습니다. 또한 현재 맨해튼 중심부의 부동산 가격이 너무 높아져서 새로운 오피스를 공급할 필요성을 느꼇습니다. 

 

4. 뉴욕의 새로운 랜드마크 건설

뉴욕은 세계적인 관광 및 금융도시지만 그 당시 뉴욕의 이미지가 많이 소진되서 올드한 이미지가 있었습니다. 타임스퀘어나 윌스트리트처럼

새로운 랜드마크의 형성으로 관광객을 유치할 필요성을 느꼈습니다. 

 

허드슨 야드의 소유구조 

땅은 뉴욕시의 소유지만 개발업자들은 장기 임대로 계약을 하며 건물과 건물에서 운영하고 있는 사업의 사업운영권을 가지게 되는 구조입니다. 현재 지금은 흉물이라고 평가도 받고 있는 벌집모양의 구조물인 the vessel은 개발업자가 소유하고 있으며 공공에 개방되었습니다.

골드만삭스가 입주해 있는 오피스 빌딩인 30 Hudson yards 역시 개발업자가 소유하며 임대료를 받는 형식입니다. 

그런데 최근에 재미있는 안건이 하나 떠올랐습니다.

 

우리는 여기에 맨하탄 최초의 카지노를 짓겠다. 

개발업자들이 처음에 뉴욕시와 협의한 5800가구의 주택을 짓겠다는 계획과 다르게 카지노를 짓겠다고 한것입니다. 뉴욕시는 이에 대해서 반대하고 인근에 주택이 있는 주민들도 이를 반대하고 있습니다. 뉴욕 맨해튼에 최초의 카지노 사업이 생기면 엄청난 돈을 벌 가능성이 클 것이라고 예상됩니다. 마카오, 라스베거스, 싱가폴 카지노의 1년 매출은 모두 각각 35조원 10조원 5조원인데 현재 맨해튼에는 카지노가 없으며 세계의 부유층들이 몰리는 저 곳에 카지노가 최초로 생긴다면 독점 효과와 함께 엄청난 이익을 거둬드릴 수가 있습니다. 개발업자들은 뉴욕 시에게 카지노 수익의 1%를 지역사회 프로그램에 투자하겠다고 했는데 이 금액이 10년 동안 2600억원에 이를 것으로 예상하고 있습니다. 카지노는 이렇게 극단적으로 매출을 올리고 주변 상업 부동산의 가격을 상승시키는 효과가 있지만 반대로 주변에 위치한 주택의 가격을 떨어지게 만드는 일을 합니다. 주민들은 카지노 때문에 집값이 떨어지고 고층 건물이 조망권을 가린다며 반대하고 있다고 합니다.

 

이 개발업체에서 카지노를 짓겠다고 한 이유는 이 땅이 애초에 철도의 정비소나 창고로 쓰여 기반 시설이 전혀 없었기 때문에 자신들이 기반을 닦는데 필요한 돈을 투자하는데 주택을 지어서는 그 수익이 맞지가 않는다는 경제적인 이유에서 비롯된 것입니다. 그 기반 공사의 금액으로만 2조 6천억원이 든다고 하네요.  때문에 지금 뉴욕시와 개발사, 뉴욕주민들 사이에서 찬반의견이 나눠졌다고 합니다. 

 

서울에도 허드슨 야드와 비슷한 땅이 있을까?

그럼 서울에도 허드슨 야드와 비슷한 땅이 있을까요? 모든 사업 모델들은 리스크 비용을 최소화하기 위해 기존에 있던 모델들을 많이 벤치마킹하는데 이미 버려진 공장지대를 활용하여 첼시마켓, 서울의 성수동처럼 비슷한 사례들이 전세계에 많이 있었습니다.

서울의 용산 정비창이 옛 철도의 차량기지라는 사실까지 똑같아서 재미있는 부분인거 같습니다. 하지만 이 용산 정비창이 뉴욕시의 허드슨 야드 만큼 완전히 똑같다고 말할 수 없는 점이 있습니다. 일단 땅 소유권 문제가 있습니다. 서울 용산구는 국가, 지자체, 민간이 얽혀있어서 땅정리가 어렵고 시간이 많이 걸립니다. 또한 뉴욕은 전 세계 대기업들이 입주하려는 도시지만 서울은 글로벌 기업 유치 경쟁력이 낮은 편입니다.  현재 용산정비창은 서울시, 한국철도공사, 서울주택도시공사가 참여하여 공공사업으로 추진되고있습니다. 기본적인 내용은 아래와 같습니다.

 

• 시행사는 코레일 (한국철도공사) 
• 최대 높이 100층 내외
• 업무중심의 복합상업공간 30% 이내의 주거공간 구성
• 주변에 총 12개의 정비사업을 통해 약 7000가구의 주택공급
• 2028년부터 건축물이 들어서고 2030년에 기업과 주민들이 입주할 예정
• 용산국제업무지구 개발이라도 불리며 시에서 초반에 학교용지를 포함하지 않아 (용적률 등 손실) 뒤늦게 건물 속에 주상복합 식으로 외국인 학교를 짓는것으로 제안했으나 교육청에서는 난색을 표함 -학교용지특례법, 학교복합시설설치법, 공유재산법 등

 

오늘은 이렇게 뉴욕 맨해튼 허드슨 야드 재개발을 통하여 재개발 시 발생하게 되는 다양한 문제들과 이해 관계들 관에 입장에 대해 살펴보고 한국에는 비슷한 곳이 어디가 있는지 알아보았습니다. 그럼 읽어주셔서 감사합니다.