재개발? 재건축 같은 말이 아닌가요? <재개발과 재건축의 차이점>

재개발? 재건축 같은 말이 아닌가요? <재개발과 재건축의 차이점>

안녕하세요. Onyxia입니다. 

오늘은 재개발과 재건축의 차이점에 대해 이야기 해드리고 재개발 투자시에 가장 중요한 안전마진 확보에 대해 설명드리겠습니다. 

 

재개발과 재건축의 차이점

둘의 차이는 도시 및 주거환경 정비법의 의거하여 나누어지고 있습니다.

쉽게 말하자면 재개발은 도로, 가스, 교통 등 정비기반이 열악하여 정부가 주도하여 나서서 도시환경 개선을 하는 것입니다.

예)신속통합기획, 한남뉴타운 등 

 

재건축은 도로,가스,교통 등의 정비기반이 모두 양호한 상태에서 주택만 노후화가 되었기 때문에 주거환경을 개선하는 것입니다.

때문에 민간사업에서 운영됩니다. 

예)잠실5단지, 서빙고신동아아파트 

 

재개발의 경우에 토지나 건물소유자도 포함되며 관리처분인가후부터 소유권이전등기 이후에는 매매가 불가합니다. 

건물없이 토지만 가지고 있거나 건물만 가지고 있어도 대상에 포함이 되기 때문에

예를 들어 토지를 가지고 있던 소유자가 그 토지를 여러개로 쪼개거나, 

단독주택을 토지와 건물로 나누어 소유권을 등록하거나, 나대지에 신축건축물을 건축하였거나, 소유주가 한명이었던 단독주택이 빌라나 다세대가 된 경우 주의하셔야 합니다. 관리선정기준일(신속통합은 2022.1.28일)이후에는 아파트 입주권을 받지못하고 현금으로 청산되어집니다.  관리선정기준일 이후에 매매나 증여 등 법률 행위를 통해 이루어진 소유권이전은 조합원도 되고 분양도 문제가 없습니다. 

 

 

재개발 투자할 때 보아야 할 지표 - 비례율, 권리가액, 안전마진 

안전한 투자를 위해 재개발 투자 시 보아야할 지표에 대해 알려드리겠습니다. 

 

1. 권리가액 

권리가액이란 조합원이 가진 기존자산의 평가액입니다. 토지와 건물의 가치를 감정평가를 통해 산정한 금액이며 그 활용도가 높을 수록 높게 평가되어집니다. 분양받을 새 아파트의 기준이 되는데요, 조합원은 기존 부동산을 제공하는 대신, 새로 아파트를 받게 됩니다.

헌집줄게 새집다오가 바로 이 말이죠. 이 때 새로받을 아파트의 배정 기준은 이 권리가액이 높은 차례대로 배정됩니다. 

누가 어떤 평형을 받을지 여기에서 결정됩니다. 

여기서 분담금의 개념도 나오게 되는데요. 만약 새 아파트의 분양가가 내가 가지고있는 권리가액보다 높으면 그 차액을 지불해야합니다.

요새 시공비가 높아서 분담금 내면 남는게 없다는 말은 여기에서 나온 말입니다. 

 

2. 비례율

비례율은 새로받을 아파트의 가치에서 총 사업비를 뺀 금액을 권리가액으로 나눈금액이에요. 

예를 들어 기존부동산 금액 (권리가액)이 5억이고 재개발 후 새 아파트의 가치가 12억이고, 사업비가 3억이라면, 

X100을 하게 될 시에 180%가 됩니다. 

비례율 180%는 기존가치보다 80%가 더 높아졌다는 뜻을 의미하며 이는 조합원에게 유리합니다.

비례율이 80%라면 기존 가치보다 20%나 손해를 본다는 것으로 투자하면 안되겠습니다. 

 

3. 안전마진 

안전마진은 사업이 얼마나 안정적으로 진행될 수 있는지, 추가분담금이 얼마나 발생할지 위험을 알려주는 중요한 지표입니다.

사업이 예상보다 비용이 더 들더라도 조합원들이 손해보지 않고 진행할 수 있는지 여유자금을 확인하는 비율이라고 보면됩니다. 

비례율이 높아도 안전마진이 낮으면 위험합니다. 안전마진이 높으면 비례율이 낮아도 사업이 안정적일 수 있습니다. 

 

 

싼 가격으로 좋게 사는 줄 알았는데? 입주권을 확보할 때도 비용발생?

위의 세가지 말고도 또 고려하실 게 있습니다. 만약 매수를 한다고 하시면 매도인에게 집을 사시면서 기존 주택 매입 비용이 발생합니다. 

요즘에는 이 입주권을 팔때 흔히 말하는 프리미엄 가격을 붙여서 팔기 때문에 아래 두가지 요소를 생각하시어 결정하셔야합니다. 

 

그렇다면 총 투자하는 비용은 

1. 주택매입비용 

2. 분담금

 

이렇게 두 가지의 비용측면을 고려하셔야 합니다. 

따라서 헌집을 사시고 새 집을 받으신다고 하시더라도 요즘에는 헌집을 사시고 새 집을 다시 사신다는 표현으로 보시면 맞겠습니다. 

신축아파트 구매와 재개발 재건축 투자 머리 아프지만 꼼꼼히 알아보시고 현명한 투자로 건승하시길 빕니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.